城镇土地使用时的容积率如何计算

细心的购房者可能会注意,在看房时,销售人员会说到楼盘的容积率.虽然很多人对容积率都不是特别了解,但是容积率却和我们的生活息息相关,容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率,那么城镇土地使用时的容积率如何计算?下面就和会计实操学习网小编一起来看看.

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城镇土地使用时的容积率如何计算

容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种.通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值.容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异.因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价zui重要的因素.容积率具有如下特性:

(一)容积率表达的是具体"宗地"内单位土地面积上允许的建筑容量.宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等.容积率只有在指"宗地"容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性.

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系.建筑密度是指在具体"宗地"内建筑物基底面积与宗地面积之比.当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系.

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平.人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋.

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低.

(四)容积率存在客观上的zui合理值.在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度.为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的zui合理值.