房地产会计关注 建筑安装工程费土地增值税清算关键

建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。这些费用包含的项目非常多，我们在进行土地增值税清算的时候应该重点关注哪些方面呢？

1、审核企业提供或清理建安工程费用清单。

清单应按施工单位分别列明：工程类别、施工单位、合同金额、决算金额、发票取得情况、付款情况；

2、按施工单位分别审核发生的费用是否与工程结算（决算）报告、工程施工合同、取得的工程发票、工程造价审计报告记载的内容相符。

3、审核是否存在甲供材。

开发企业存在甲供材料时，重点审核甲供材料清单与工程决算报告，审核是否重复计算扣除项目。

对于工程决算报告中包括有相应甲供材料的，应注意支付给施工方的工程款时，是否以决算报告金额扣除甲供材料后的金额支付。

对于工程决算报告中未包括相应甲供材料金额的，应注意审核工程决算报告中是否确实未包括甲供材料清单中列明的材料。

同时重点审核甲供材料所取得的票据的真实性、付款情况、与施工单位的交接手续；以及甲供材料的营业税缴纳情况。

4、计算企业的主要工程的单位成本，如主体、装饰、安装等。

参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设部门公布的定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

对明显偏高的项目，可以要求企业提供合理的理由，并实地查看项目工程情况，以确定企业提供的理由是否真实。

对有关增加工程量、使用材料与常规项目不同、重复施工等非常规事项，必要时，可核查项目的监理记录，并向建筑监理公司核实，以证实相关的事项是否真实发生；

对同一项目有不同施工单位进行施工时，应比较与不同施工单位的决算情况，其不同单位所施工的相同工程单位成本是否在同一水平。

对建筑成本明显偏高，且无合理理由的，可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定单价面积金额标准，并据以计算扣除。

5、审核建筑安装发票是否在项目所在地开具，所付款项是否存在大额现金支付、未支付或支付给第三方的情况，如存在以上事项，可以向施工单位进行协查。

查明施工方所记载工程价款收入与企业所支付款项或应当支付的金额是否相符，以证实其真实性。同时，应将所支付款项与合同、决算报告书进行核对，审核金额是否相符。

6、审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率、不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

如施工方为关联方时，应加强审核期取费标准、工程决算情况等，必要时，可要求企业提供第三方的工程造价审计报告。