房地产开发这些会计处理你都会吗

部分 房地产开发企业会计概述

一、特殊情况的会计处理

1.存货

2.预收账款

3.收入

4.产品售价与其成本不配比

5.借款费用资本化

二、房地产项目会计核算特点

1、开发模式决定会计核算：

2、销售核算与自营核算并存

3、建设期长，一般都跨会计年度，收入与成本的确认不同步。

4、存在总承包、分包的核算

5、非持续经营假设

三、房地产企业涉及的税种多、税负重。

1.企业设立阶段

2.获取土地阶段

3.开发建设阶段

4.转让及销售阶段

5.房产持有阶段

第二部分 房地产企业全程会计核算

一、设立阶段

（一）新设立公司的会计核算

（二）公司实收资本减少的核算

（三）开办费的核算

（四）开发期间涉及的税费的处理

二、获取土地阶段会计处理

（一）获取土地阶段业务概述

（二）获取土地阶段纳税处理

（三）获取土地阶段会计处理

三、开发建设阶段

（一）成本分摊

（二）房屋开发成本核算

（三）开发间接费的核算

（四）期间费用的核算

（五）房地产材料、设备、周转材料、资产、出包工程核算

（六）开发产品核算

（七）周转房核算

（八）开发建设阶段纳税及纳税业务的会计处理

四、转让及销售阶段

（一）转让及销售的核算

（二）转让及销售阶段纳税处理

五、投资性房地产

（一）已出租的土地使用权

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权

（三）已出租的建筑物

（四）投资性房地产的转换

（五）投资性房地产的处置

（六）不属于投资性房地产的项目

六、合作开发房地产

（一）合作开发房地产的模式主要有三种

（二）涉税分析及计算

（三）会计分析及处理

（四）以合作开发为名的土地使用权转让行为：

七、利润形成及利润分配

八、财务会计报告

九、企业所得税汇算清缴与土增税清算

（一）企业所得税纳税申报表

（二）土地增值税纳税申报表

第三部分 房地产企业全程账务处理技巧

[案例1] 成本分摊的技巧

[案例2] 合理利用开发间接费加大项目成本的技巧

[案例3] 利息处理技巧

[案例4] 拆迁还房的核算技巧

[案例5] 巧用合并清算与分期清算

[案例6]甲供材的处理技巧

[案例7]债务重组技巧。以地换房，以房换地。

[案例8]精装修的处理技巧

第四部分 房地产企业必备台账

一、收入台账

二、成本台账

三、销售台账

四、合同台账

五、缴税台账